Il settore immobiliare non aveva ancora metabolizzato le articolate e complesse normative sull’edilizia che si è impinguata la problematica per tante altre novità e naturalmente tutte negative “ovviamente”, ad angustiare ulteriormente il piccolo “povero” proprietario ImmobiliareAnche la Corte di Cassazione si è impegnata nel sviluppare una interpretazione della normativa in materia condominiale FORSE tesa a consentire l’approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza anziché all’unanimità… dico “forse” perché la decisione non credo proprio che attenga alla problematica afferente le tabelle che contrattualmente ai fini della pubblicità a terzi, hanno conseguito una unanime approvazione anche perché vorrei proprio sapere come poter rendere il verbale di assemblea in forma pubblica trascrivibile !Ma la questione malgrado l’ampio risalto dato dalla stampa alla vicenda non è nei termini suddetti, la pronunzia della Suprema Corte attiene ad una fattispecie (il riparto delle spese di riscaldamento) che già era ben nota come decisione assembleare adottabile a maggioranza: una conferma quindi e niente più! (vedasi altro specifico articolo)Ma veniamo alle altre novità.Il primo luglio è la data dalla quale è indispensabile, pena la nullità dell’atto, nei contratti di locazione l’indicazione dell’accampionamento catastale con tutti i dati connessi (foglio, particella ecc.) e non solo! Occorre anche la dichiarazione del locatore di conformità della planimetria Catastale alla situazione di fatto esistente….(asseverata da tecnico abilitato nel caso di atto pubblico). Ciò comporta la necessità di regolarizzare la situazione catastale; fortunatamente ciò sarà obbligatorio, almeno ai fini della legittimità della compravendita, solo per significative diversità e non per piccole difformità (quali porte interne, finestrature ecc. che non modificano la superficie e gli elementi significativi per una diversa valutazione della rendita catastale) salvo comunque l’aspetto della congruità edilizio-amministrativo sempre dovuto.In sede di registrazione del contratto di locazione il “mod 69”per la registrazione stessa (obbligatoria) è stato esteso ad un foglio aggiuntivo (quadro “D”) che prevede l’indicazione dei dati catastali. Si noti che in caso di omessa registrazione peraltro già in passato elemento “ad substantiam” per l’esistenza stessa del contratto, il giudice può imporre la durata quadriennale del contratto con un canone pari al triplo della rendita catastale (quindi un importo assai inferiore a quello di mercato!).Anche i rinnovi, le risoluzioni, le cessioni ecc. devono essere (entro 20 giorni e una sola volta) notiziate all’agenzia delle Entrate presso la quale fu eseguita la prima registrazione, attraverso un modello apposito ove si indicano i dati catastali (mod.CDC).Quanto alla Cedolare Secca del 20% della rendita locatizia, valida solo per i privati, se la disposizione sarà confermata anche nei lineamenti operativi, da gennaio 2011 il contribuente potrà regolare una tantum annualmente il prelievo fiscale con tale aliquota oppure proseguire con le dichiarazioni dei redditi come per il passato (quindi anche con le detrazioni del 40,5 % per le case locate con i contratti convenzionati) sommando tale reddito all’insieme delle altre percezioni per gli altri redditi. Occorre quindi valutare la convenienza dell’uno o l’altro metodo!Infine la CERTIFICAZIONE ENERGETICA un balzello tutto nuovo obbligatorio per gli atti (senza tuttavia la sanzione della revoca della validità ma con sanzione pecuniaria fino a 10000,00 Euro) di locazione (abitativi e non) e di trasferimento dei beni immobiliari nelle regioni che hanno legiferato in merito, per le altre è “il caos” (discutibile in tali luoghi la validità della autocertificazione per manifesta carenza di professionalità dell’autocertificante ….).La Conciliazione (già prevista nella estensione delle possibilità di arbitrato e attività giurisprudenziale deflativa “privata” che UPPI, INCI ed ANACI hanno promosso da tempo con l’Istituto Arbitrale e di conciliazione di Firenze) è stata definitivamente “varata” attraverso il regolamento che ha avuto l’approvazione del Consiglio di Stato… Appena il provvedimento sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale sarà attivo da Marzo 2010 ma occorrerà attendere che siano a “regime” gli enti e gli organi formativi: il Condominio è materia riservata alla procedura.Ultima considerazione la proposta di legge in discussione alla Commissione Giustizia del Senato sulla riforma del Condominio: il testo ancora in fase di valutazione degli emendamenti (As71) comprende tutto e il suo contrario … Per la proprietà immobiliare si profilano norme incostituzionali (la disponibilità a maggioranza di cedere i beni di proprietà comune ed altro) ed oneri aggiuntivi clamorosi.. per gli amministratori… un “velo pietoso”… Molti dovranno cambiare mestiere.UPPI che coordino ha in corso un articolato snello da presentare in Senato in via alternativa se come si spera verrà evitata la decisione in sede deliberante che si aggiunge alla discussione alla Camera dei Deputati dove parlamentari di diversa estrazione hanno presentato un diverso alternativo Disegno di Legge (AC3682)… non è questo cosa splendente ma più accettabile comunque emendabile.Intervento del Prof. Gilberto Baldazzi coordinatore nazionale U.P.P.I. al convegno patrocinato da UPPI Toscana, organizzato da ANACI a Livorno il 01/09/2010.
Studio Baldazzi
Studio Commerciale e Legale a Firenze