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Locazioni abitative e non. Problemi ed innovazioni a seguito dell’entrata in vigore della legge 431/98

Pubblicato il: 27 luglio 2009 • Argomento: Locazioni - Affitti

Premessa

In materia delle locazioni da sempre si presta a ferventi dibattiti e contrastanti orientamenti giurisprudenziali certamente per la rilevanza sociale e politica degli interessi in gioco, ma anche per i bisantinismi degli avvocati e sopratutto per lo scarso tecnicismo del Legislatore che, nell’emanazione delle riforme e delle leggi che hanno interessato la materia, ha sempre lasciato lacune e dubbi che spesso soltanto dopo decenni di applicazioni giurisprudenziali si sono risolti e consolidati.

gilberto_baldazziLa legge 431/98, che ha riformato totalmente la materia delle locazioni abitative non fa eccezione tanto che nella breve disanima di alcuni aspetti di primario interesse che segue, non si potrà fare a meno di assumere un atteggiamento che definirei più “realista del re” evitando quasi sempre di sostenere interpretazioni giurisprudenziali poco praticabili e pertanto fornendo consulenze spesso prudenti e non azzardate ciò visto anche il generale favore delle ragioni del condutore che da sempre permea le riforme emanate nella materia, ma spesso anche la sua interpretazione giurisprudenziale.

Atteggiamento quanto mai opportuno per chi come il sottoscritto da quasi quindici anni fornisce consulenze nella materia presso l’UPPI e deve fornire risposte rapide e sommarie, ma sempre esaustive ed “operative” per affrontare problemi di ogni genere e risolverli rapidamente.

Disciplina dei rinnovi

Premessa: il problema dei rinnovi nella amteria delle locazioni è una di quelle eterne questioni che si deve affrontare ogni volta che viene emanata una riforma o una legge sul punto e ciò per la evidente considerazione che trattandosi di contratti di durata esiste un inizio, una scadenza, dei termini e delle modalità per risolvere i contratti, nonché evidenti interessi contrapposti delle parti locatore e conduttore, a risolvere il contratto il prima possibile per il primo e il più tardi possibile per il secondo.

Come noto la riforma delle locazioni abitative l. 431/98 le ha integralmente regolate secondo un sistema binario: le locazioni libere con durata di anni 4 anni +4 e le locazioni convenzionate che per quanto attiene quelle abitative hanno durata di 3 anni +2.
La regola del “più” nelle locazioni è la dimostrazione della generale attenzione e tutela delle ragioni del conduttore considerato spesso a torto “parte debole” e prende le mosse dalla legge 392/78 con l’introduzione dei 6+6 in materia di locazioni commerciali, essendo poi ripreso dalla legge 359/92 dei patti in deroga con i 4+4 e poi con la già citata 431/98, sempre con i 4+4 e con i 3+2.

Il sistema è sempre il medesimo e consiste nell’inserire un meccanismo limitativo del diritto della risoluzione del contratto di locazione allo scadere del primo periodo di locazione.
I rinnovi dopo il primo biennio nei contratti 3+2 e dopo il primo quadriennio nei 4+4. In buona sostanza allo scadere del primo seiennio. quadriennio o triennio il contratto è disdettabile solo per necessità personali abitative del locatore o suoi parenti od affini o per altri motivi ben specificati, quali la completa ristrutturazione, oppure ancora la vendita, con la legge 431/98, ma soltanto ove il locatore sia proprietario di una sola unità immobliare.

Fin qui nulla da eccepire, come nulla vi è da eccepire quando si invia la disdetta nei termini di legge per il secondo periodo contrattuale (sei o dodici mesi prima della scadenza), in tal caso non è infatti necessaria la motivazione e si può disdettare e risolvere il contratto semplicemente per volontà, ad nutum per usare il solito latinismo tanto gradito agli avvocati.

Ma che succede quando il locatore si dimentica di inviare la disdetta al secondo periodo di contratto ed il contratto si rinnova?
La questione che sembrerebbe di facile soluzione si complica ove si pensi che il locatore avrà l’evidente interesse a ritenere il contratto rinnovato di soli 4 anni ed il conduttore di altri 4+4 e che la legge appare tutt’altro che chiara. La lettera della norma che ci interessa, l’art. 2 comma 1 l. 431/98 per il 4+4 e comma 5 per il 3+2 è la seguente:

Art. 2
Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione.

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di 4 anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l ‘immobile agli usi o effettuare sullo stesso opere di cui all ‘articolo 3, ovvero vendere l ‘immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all ‘altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. [...]

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai 3 anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso la opere di cui all’articolo 3. ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. [...]

Allora cosa ha inteso il Legislatore dicendo che in mancanza di disdetta il contratto è rinnovato alle medesime condizioni? Di primo impatto verrebbe da dire che inizia un nuovo contratto inteso complessivamente come 4+4 o 3+2 poiché la formula generica “alle medesime condizioni”  sembrerebbe indicare le condizioni complessive del negozio giuridico. E tale parrebbe essere l’intepretazione letterale. Ma rispolverando i criteri ermeneutici di interpretazione della legge ed approfondendo la questione la soluzione non appare più così semplice. Anzitutto sempre applicando una interpretazione letterale ma aggiungendo un criterio interpretativo di logica possiamo subito notare come nel periodo che ci interessa si parli del contratto la cui durata nella parte iniziale del comma che ci interessa viene indicata in anni quattro.
Ciè il contratto ha la durata di anni 4 e si rinnova automaticamente salvo la necessità.
Ma allora si potrebbe intanto dire che se il contratto si rinnova alle medesime condizioni per medesime condizioni ciò s’intende. anni 4 e non 4+4.
Ciò tra l’altro appare confermato dalla circostanza che la norma in oggetto per descrivere la disciplina che stiamo esaminando parla di prima e seconda scadenza e dunque indica esattamente quali sono le scadenze a cui si applicano le sopradescritte modalità. La prima e la seconda.
Poi il contratto si rinnova alle medesime condizioni ed è ben vero che posso interpretare la norma come se intendesse le condizioni economiche e la durata e non la limitazione al diritto della disdetta, che in quanto appunto limita un diritto della parte, deve essere intesa come essa stessa limitata alla fattispecie cui si riferisce espressamente e cioè appunto la prima scadenza.

Alle medesime conseguenze si giunge applicando un ragionamento analogico che si diparte dalla interpretazione del medesimo meccanismo di rinnovi che regola le locazioni commerciali (6+6) e che regolava i patti in deroga (4+4) i cui rinnovi automatici si limitano al secondo periodo della durata del contratto e pure alla ratio della norma che è quella di tutelare il conduttore offrendogli un contratto abbastanza lungo inizialmente, salvo poi ripristinare il complesso dei diritti – obblighi delle parti.

È pur vero che vi sono altrettante ragioni letterarie e sistematiche da cui potrebbero conseguire opposte conseguenze proprio sugli stessi punti ma, senza tediare ulteriormente gli ascoltatori, si è semplicemente inteso dimostrare alcune ragioni a sostegno di tale tesi che appare più favorevole agli interessi dei proprietari – locatori.

La giurisprudenza: del resto è considerazione fin troppo logica che le norme sono applicate dai Magistrati e che per i motivi detti sopra (cattiva tecnica legislativa e scarsa chiarezza del dettato normativo) tale compito spesso non è facile e può lasciare spazio a differenti interpretazioni anche tra i Magistrati stessi. non risulta che ad oggi vi sia un orientamento giurisprudenziale di legittimità della Corte di Cassazione cui spesso si guarda come punto di riferimento per adeguare le proprie interpretazioni, anche se non dovrebbe tardare.

Ad oggi, pertanto, occorre sostenere fortemente la tesi “limitativa” secondo cui in assenza di disdetta il contratto si rinnova per soli 4 anni e non 4+4 seppure con una doverosa cautela che deve necessariamente improntare la nostra attività di consulenti ed avvocati viste anche le conseguenze oggi pesanti quando si perde una causa in termini di spese legali.

Di qui l’atteggiamento più “realista del re” cui si faceva riferimento in premessa per cui è doveroso informare correttmente  gli associati o comunque i clienti prospettando esattamente il rischio di una causa.
Ma anche soprattutto attenzione nel redigere le disdette  per la scadenza successiva ai primo otto o cinque anni di contratto che prudenzialmente dovrà essere redatta contenendo pure i motivi di necessità o quant’altro in caso sussistano.

Modalità dei rinnovi per i contratti stipulati nel precedente regime normativo (l. 392/78 o l. 359/92 ed altri):
Viceversa l’atteggiamento della giurisprudenza sui rinnovi dei contratti ex 392/78 o ex 359/92 non disdettati alla scadenza appare meno dubbio. In forza della disposizione di cui all’art. 2 comma 6,

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

essi appaiono rinnovarsi  di anni 4+4  ed anche qui la giurisprudenza (ed in tal caso non solo quella fiorentina) risulta orientata in tal senso con alcune distinzioni che ora non è il caso di esaminare analiticamente per non appesantire la esposizione a pena di divenire eccessivamente tecnica e corposa.

Foresterie e seconde abitazioni. Razze estinte?

Altro argomento che appare con frequenza all’esame dei consulenti è quello della legittimità delle foresterie e con meno frequenza delle seconde abitazioni. Una delle preoccupazioni principali degli associati che vengono a chiedere informazioni in materia di contratti, è infatti quella di non restare incastrato nelle maglie delle norme imperative appena elencate per ciò che attiene la durata che appare ai più esagerata e incute timori spesso peraltro poco fondati.

Sono sempre un po’ titubante nel riferire la durata del contratto (di fatto otto anni) perché mi aspetto lo sguardo preoccupato dell’associato e la domanda tipica “e se la mia figliola si deve sposare?” salvo scoprire poi che la figliola ha dodici anni oppure che a sposarsi non ci pensa nemmeno. E l’osservazione successiva potrebbe essere “mio cognato mi ha detto di fare una foresteria”. Oppure “non gli farei prendere la residenza, è una seconda casa. Così è meglio?”

A parte gli esempi fatti e volutamente un po’ sforzati, il problema della attuale legittimità o meno del contratto ad uso foresteria non è da sottovalutare.
Esiste infatti certa dottrina che ne sostiene con forza la legittimità. Ed in effetti se fosse vero che è legittimo stipulare questo tipo di convenzioni il risultato sarebbe quello di evitare  la durata imperativamente prevista dalla legge per le locazioni abitative, ovviamente in questa tipologia di contratti.

Senza addentrarsi in sottili questioni interpretative che prenderebbero troppo tempo credo sia sufficiente esaminare la lettera dell’art. 1 della legge 431/98 e rifarsi ancora  a un sano criterio di praticità e prudenza nel consigliare l’associato o il cliente in generale.
L’art. 1 nell’identificare la sfera di applicazione della legge 431/98 recita infatti:

Capo I

Locazione di immobili adibito ad uso abitativo

Art. 1 (ambito di applicazione )
1 I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati ( contratti di locazione ), sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13  della presente legge non si applicano:
A ) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n°1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui all’articolo 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della presente legge;
B ) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
C ) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti no si applica l’articolo 56 della legge n°392 del 27 luglio 1978.

Appare già a prima vista che la legge in oggetto regola tutto l’ambito delle locazioni abitative ed è obiettivamente alquanto rischioso sostenere che una foresteria, per quanto non soddisfi esigenze abitative del locatore, sebbene di terzi da questo ospitati, non sia comunque un contratto di locazione abitativa.

Potremo dire, questo sì con certezza, che la foresteria è una particolare tipologia delle locazioni abitative che serva a soddisfare le esigenze di terzi, ospiti e dipendenti e che petanto serve a connotare una particolare esigenza del conduttore che spesso è una società commerciale e che non abita direttamente nell’immobile, ma vi ospita dipendento od ospiti e che il definirla tale serve a chiarire l’ambito del contratto che al fine potrebbe essere oggetto di contestazione da parte del locatore.

Non mi sentirei di consigliare a chicchessia di stipulare il classico contratto  ad uso foresteria di durata 12 mesi senza prima avvisare almeno 6+6 volte l’associato dei rischi che corre, che sono chiaramente quelli di vedersi ricondurre la durata del contratto ad anni 4+4 come da art. 2 legge 437/98.

Stessa situazione per le seconde case, ma con una notazione in più. Che le foresterie bene o male non erano regolate da alcuna legge nel precedente regime normativo delle locazioni, mentre le cosiddette seconde case (in realtà erano gli usi transitori) avevano una particolare connotazione nelle norme della legge 392/78 che escludevano l’applicazione del regime vincolistico in punto di canone e durata, norme oramai abrogate e pertanto la questione si può semmai porre soltanto in punto di ultrattività del regime di nullità dei contratti stipulati simultaneamente o comunque in spregio alla legge 392/78 in tale regime normativo, che sono transitati sotti il regime della legge 431/98. E pertanto se le nullità invocabili sotto il precedente regime normativo (ad esempio in punto di eccessività del canone) lo sono ancora dopo il rinnovo e pertanto il transito nella nuova normativa 431/98?

Anche tale questione per inciso è sub Iudice con alterne vicende, ma tornando alla questione delle seconde case e delle foresterie, de iure condendo, per usare un altro latinismo, o meglio in una prospettiva di ultetriore riforma, , sembrerebbe efettivamente ragionevole escludere dalla applicazione delle norme imperative in materia di durata fattispecie un po’ atipiche che di abitativo hanno ben poco, quali ad esempio la casa affittata al cacciatore che ivi si reca saltuariamente per i periodi di attività venatoria, la casa di campagna del fine settimana, il cd. Pied a terre (stavolta uso un francesismo) o altri esempio similari.

Locazioni turistiche e contratti transitori. Dove il confine?

Altra questione che appare di frequente in consulenza in materia di contratti di locazione, sempre nell’ambito del sacro timore reverenziale per i contratti lunghi è quella dei contratti turistici o dei transitori.
Poiché tali fattispecie sono quelle non soggette al regime vincolistico sulla durata, sin dall’entrata in vigore della legge 431/98 appaiono di particolare interesse per i locatori. È fin troppo ovvia la circostanza che per essere tali, le locazioni turistiche, devono riguardare conduttori che friuscono della unità immobiliare per finalità turistiche, devono cioè essere turisti.
non altrettanto ovvia, spesso, per l’associato è la conseguenza che in caso di locazioni stipulate in favore di soggetti che turisti non sono e che all’occorrenza possano dimostrare la propria qualità di “conduttori non turisti” scatta l’applicazione del fatidico 4+4 secondo il meccanismo della simulazione in fase genetica di contratto, che per chi ha lavorato in regime di equo canone era all’ordine del giorno.

È dunque sempre buona norma ricordare all’associato o al cliente che per poter stipulare locazioni turistiche  è necessario reperire un conduttore che abbia le caratteristi che di un turista o che non dichiari apertamente di “usare l’appartamento per abitarci tanto il contratto è solo una formalità” come a volte è capitato, magari davanti a testimoni. Fuggire subito da tale tipologia di conduttore che al 90% entrerà in casa e inizierà una causa per simulazione relativa al malcapitato locatore. E meno male che il canone non è più vincolato come al tempo della 392/78.

Del resto in una città a grande vocazione turistica come Firenze non dovrebbero mancare le occasioni reali di reperire tali categorie di conduttori.
Oggi di grande moda sono le locazioni  alle scuole di italiano o di cultura italiana o di quant’altro similarepuò essere oggetto di insegnamento e che e volte si stipulano proprio con le scuole ed altre direttamente con gli studenti.
Occorre sempre fare attenzione che la durata del corso di studio e la durata della permanenza nell’immobile per finalità che a quel punto possono esulare da quelle turistiche sconfinando in quelle abitative, seppure non primarie (magari il conduttore  è un cittadino europeo che si trova particolarmente nella nostra città, ma la propria residenza e  cittadinanza nello stato di provenienza), non possano causare anche in tale situazione problemi di transito da un regime all’altro. È bene non dimenticare che oltre ai problemi di simulazione appena accennati è ancora vigente l’art. 80 della legge 392/78 che regola i casi di conoscenza  (stavolta non in fase genetica del contratto come nelle fattispecie della simulazione) in corso di contratto del regime giuridico dello stesso e che potrebbe (forse) applicarsi ad un caso simile.
Forse in questi casi non sarebbe male consigliare all’associato un transitorio, sempre che i parametri e le esigenze di Questi ce lo consentano. ancora una volta de iure condendo si sente la mancanza del riconoscimento delle seconde abitazioni.

Problematiche ed innovazioni di varia natura conseguenti all’entrata in vigore della legge 431/98

Norme abrogate dalla legge 431/98, norme derogabili e necessità conseguenti in sedde di stipula dei contratti di locazione:
L’art. 14 della citata legge ha abrogato parte delle norme di cui alla legge  392/78 (equo canone) tra cui alcune su cui è utile soffermarsi brevemente per una segnalazione.

In particolare l’abrogazione dell’art. 79 che statuiva la imperatività delle norme di cui alla legge 392/78 è a sua volta abrogato con conseguente derogabilità delle norme rimaste in vigore. Di qui consegue che in sede di stipula dei contratti di locazione si rende necessario segnalare alcune novità e problematiche conseguenti.

La abrogazione dell’art. 24 che statuiva l’obbligatorietà dell’aumento istat parrebbe rendere necessario inserire la correlativa clausola all’interno del contratto a pena di non potere adeguare il canone per tutta la durata del contratto, neanche in relazione all’indice di svalutazione monetaria. per contro è possibile statuire l’automatica rivalutazione del canone indipendentemente dalla richiesta.

È altresì divenuto forse possibile derogare alle norme di cui agli artt. 5 e 55 che rendono inevitabile il passaggio dal termine di grazia per ottenere la risoluzione del contratto per morosità. In questo senso ci si allinea al trattamento della morosità nell’ambito commerciale ma le relative clausole dovrebbero essere espressamente derogate nel contratto e firmate per specifica approvazione e rilettura ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341 e 1342 cc. Sul punto la modifica è radicale e di grande importanza visto che rende possibile per il locatore rifiutare la sanatoria della morosità ed insistere per la risoluzione del contratto in caso di grave inadempimento.

Medesima osservazione valga per le norme che riguardano il deposito cauzionale e la partecipazione alle assemblee in luogo del locatore, anche se la rilevanza di tali possibili deroghe appare alquanto inferiore seppure siano norme particolarmente invise ai locatori;
appare rilevante invece la derogabilità dell’art. 9 sulla distribuzione e modalità di pagamento degli oneri condominiali. Valgano in tutti tali ultimi casi le considerazioni svolte in ordine agli artt. 5 e 55 per la specifica approvazione delle clausole.

Certo è che in ordine alla liberalizzazione e alla riattribuzione  di un’ampia autonomia contrattuale alle parti, la legge 431/98 ha prodotto una notevole rivoluzione peraltro poco compresa e poco sfruttata ancora oggi, a distanza di otto anni dalla sua entrata in vigore. Appare in tal senso di tuta evidenza la grande differenza tra i contratti di locazione stipulati secondo il “canale libero” e quelli stipulati secondo il “canale convenzionato” che peraltro non viene evidenziata a sufficienza a parere dello scrivente.

Gli accordi territoriali nei comuni limitrofi. Effetti ed esclusioni

I recenti decreti ministeriali in materia di locazioniconvenzionate hanno apportato rilevanti ampliameneti e modifiche su vari punti ed in particolare in ordine agli accordi ed ai contratti convenzionati nei Comuni “limitrofi” ove spesso tali accordi sono del tutto sottovalutati o del tutto sconosciuti. Anzitutto è bene ricordare che nei Comuni non ad alta densità abitativa non sono conseguibili gli sgravi fiscali di cui viceversa beneficiano le parti stipulando tali contratti nei Comuni al alta densità abitativa. Ciò certmente non ha aiutato la diffusione di tali forme di contratto in questi Comuni (peraltro non molto graditi anche nei Comuni ada alta densità abitativa).

Peraltro non si deve dimenticare che la minor durata dei suddetti contratti ed in particolare per i transitori e per gli studenteschi, ma anche per lo stesso convenzionato abitativo (3+2 invece di 4+4) può essere un elemento di interesse  per chi loca un appartamento e magari tiene troppo lunga la durata del contratto libero (4+4).

Comuni limitrofi: dunque con recenti decreti è stata estesa la possibilità di stipulare contratti di locazione convenzionale anche nei comunni ove non sono stati promossi gli accordi utilizzando quali valori di riferimento quelli del Comune più vicino ed omogeneo per caratteristiche e struttura. È sin troppo evidente che è preferibile stipulare i contratti convenzionati ove è stato approvato il relativo accordo, il che mette al sicuro ogni contestazione.

Le locazioni transitorie. Per strano che sembri una recente circolare pare legittimare la possibilità di richiedere il canone senza attenersi ai paramentri di cui all’accordo convenzionato, nella stipula dei soli contratti transitori all’interno dei Comuni non Capoluogo di Provincia;
contratti studenteschi: è stata estesa la possibilità di stipulare contrattiper studenti universitari anche ai Comuni limitrofi e non solo ai Comuni confinanti con i Comuni sede di Università come era in origine.

Prof. Gilberto Baldazzi
Coordinatore Generale Nazionale UPPI
con la collaborazione dell’Avv. Marco Gaito

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Post pubblicato da La Redazione [La Redazione del blog dello Studio Baldazzi]