Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n.23 in G.U. n.67 del 23/3/2011ll Decreto Legislativo sul federalismo municipale, presenta importanti novità sull’imposizione fiscale che entreranno in vigore, in prevalenza, dal 2014. Vi sono, però, anche provvedimenti che incidono fin dal 2011 sul sistema tributario italiano. Uno su tutti, la “cedolare secca” sui redditi da locazione.A partire da quest’anno chi (proprietario o titolare di diritto reale di godimento), al di fuori dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo, cede in locazione immobili ad uso abitativo – ed eventualmente, insieme all’appartamento, le sue pertinenze – può scegliere di tassare i canoni con un’imposta sostitutiva dell’lrpef e delle addizionali comunale e regionale, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, del 21%. Misura che si abbassa al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal DL 551/1998, aIl’articolo 1, lettere a) e b) e in quelli ad alta tensione abitativa.La durata e le modalità dell’opzione saranno previste da un apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate da emanarsi entro il 6 luglio 2011.È auspicabile, inoltre, che l’opzione possa essere esercitata individualmente.Sono assoggettabili a cedolare secca anche i canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, per i quali non c’è l’obbIigo di registrazione.La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.Le imposte di registro e di bollo eventualmente già versate, non verranno rimborsate.La scelta comporta benefici anche per l’inquilino che, dal canto suo. avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile. Per il periodo nel corso del quale i fitti saranno assoggettati a cedolare secca, infatti, è sospesa per il locatore la facoltà di chiederne qualsiasi aggiornamento (compresa la variazione “Istat”), pur se prevista nel contratto.Un legame, questo fra le parti, che la norma rafforza al punto da subordinare l’efficacia dell’opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.Al proprietario dell’immobile (o al titolare di altro diritto reale di godimento) viene, dunque, aperta una nuova strada rispetto a quella ordinaria, seguendo la quale i canoni di locazione partecipano al reddito complessivo, poi tassato in base alle aliquote fissate per i diversi scaglioni Irpef. In ogni modo, anche nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d’estimo.
In attesa del provvedimento delle Entrate
Entro i 90 giorni dall’ entrata in vigore del Decreto (6 luglio 2011), sarà l’Agenzia delle Entrate a fissare analiticamente le formalità operative e, principalmente, le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento degli acconti e del saldo. Il D.lgs ha, in ogni modo, stabilito che:- gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012- il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef- eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate- il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini lsee.
La scure sugli affitti non dichiarati
Con l’articolo 3 del Dlgs sul federalismo municipale si è operato anche sul fronte del contrasto agli affitti in nero.In caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge:- la durata della locazione è stabitita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio- al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero- a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastaie, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.Stesse conseguenze anche per contratti registrati:- di locazione contenenti un importo inferiore a quello effettivo- di comodato fittizio.Locazioni “sottodichiarate” e comodati fìttizi, se non registrati, si considerano nulli.Per evitare che si attivi questo sistema sanzionatorio, ci si può ancora “ravvedere”, sottoponendo a registrazione i contratti in corso entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.Va rimarcato che una spinta in più (se ve ne fosse bisogno) alla registrazione dei contratti di locazione è data dalla norma per cui l’adempimento sostituisce l’obbligo di comunicare le generalità del conduttore all’autorità di pubblica sicurezza.L’inasprimento più notevole delle sanzioni si è avuto a livello di imposte sui redditi.Se, infatti, il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell’lrpef evasa.Punita è anche l’indicazione in misura inferiore a quella effettiva. La sanzione, in questo caso, può andare dal 200% al 400 per cento.In pratica, sono state raddoppiate le sanzioni amministrative fissate nei casi di dichiarazione omessa o infedele (articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997).Inoltre per i redditi da locazione di immobili abitativi, le definizioni agevolate saranno un miraggio: accertamento con adesione e acquiescenza non fruiscono di alcuna riduzione delle sanzioni.L’unico beneficio consisterà nell’applicazione delle “pene” ordinarie (e non raddoppiate, come sopra illustrato) previste all’articolo 1, commi 1 e 2, dei decreto legislativo 471/1997, oppure all’articolo 13 dello stesso decreto legislativo nei casi di ritardato od omesso versamento.
DOPPIA COMUNICAZIONE PER L’ OPZIONE
i) Una prima comunicazione tramite raccomandata A.R. , dovrà essere preventivamente inviata al conduttore; tale comunicazione è formalità essenziale in quanto la norma prevede che “l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione ai conduttore con lettera raccomandata”. Nella comunicazione il locatore, comunicando la scelta per la “cedolare”, dovrà formalizzare la rinuncia alla facoltà di richiedere, per tutto il periodo di validità dell’ opzione, l’aggiornamento del canone dovuto a qualsiasi titolo.ii) Una seconda comunicazione di opzione per il regime sostitutivo dovrà essere effettuata, sempre dal locatore, all’Agenzia delle Entrate, sulla base degli emanandi provvedimenti operativi.Solamente se entrambe le comunicazioni verranno regolarmente effettuate si potrà accedere al nuovo sistema di imposizione.Si attendono, comunque, maggiori chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate dopo la pubblicazione in Gazzetta del Decreto.