Come abbiamo visto anche in sede di nostro specifico incontro in merito, dovendo indicare quelli che sono i comportamenti che è opportuno gli amministratori di condominio assumano laddove si verifichino problematiche a seguito di opere appaltate ed attinenti alle parti comuni, possiamo rilevate quanto segue.a) – La normativa laddove si verifichino vizi nell’esceuzione:
- prevede (art. 1667) l’obbligo dell’impresa di garantire il condominio “per le difformità ed i vizi delle opere”. In questo caso si decade dalla garanzia se viene accettata l’opera senza riserve e contestazioni;
- prevede (art. 1669) la responsabilità dell’impresa laddove (nel solo caso di edifici, è l’ipotesi nostra) sopravvengano e vengano rilevati “gravi difetti”.
Orbene, le due ipotesi attengono ad una differente carenza dell’intervento e ne determina conseguenze sia nell’ambito dei termini per denunciare i vizi, sia nella durata della garanzia.I vizi dell’opera di cui al primo caso (art. 1667) sono quelli che non presentano particolari gravità e che possono identificarsi in tutte quelle carenze in cui si può ravvisare l’inadempimento rispetto alle specifiche clausole del capitolato:esemplificativamente “qualsiasi alterazione conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera” (Cass. 6.2.2009 n° 3030).In particolare, la giurisprudenza distingue tra questi vizi, affermando che essi consistono o nella mancanza di modalità e qualità particolari che debbono inerire all’opera mentre le difformità consistono in una discordanza dalle prescrizioni contrattuali. Così la scadente qualità dei materiali impiegati, così in tutti quegli interventi che mancano per il completamento delle opere.Proprio perché questi difetti sono facilmente rilevabili e non attengono alla struttura stessa dell’edificio, i termini per le eccezioni verso l’appaltatore sono ridotti e cioè occorre denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta, tenuto conto che da essa denuncia cominciano a decorrere i due anni per agire e per conseguire un provvedimento giudiziale che potrà avere come suo contenuto la condanna dell’appaltatore ad eliminare le carenze a sue spese ovvero che il prezzo dell’appalto sia proporzionalmente (al costo delle opere di ripristino) ridotto.E’ fatto sempre salvo il risarcimento del danno, che attiene ad effetti che si sono manifestati al di là della succesiva riparazione o corresponsione del costo delle opere riparatorie.Va detto che gli amministratori debbono essere ben coscienti che la raccomandata di denuncia dei vizi determina, come detto, il decorso dei termine per l’azione.Cosa ben diversa sono i gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c.: essi si qualificano come quelle carenze la cui gravità deriva dalla circostanza che sono stati rilevati nell’ambito “di edifici e di altre cose immobili destinati per loro natura a lunga durata”.Qui il vizio si qualifica non solo per la sua gravità, ma per la sua connessione con l’immobile: sul presupposto che i vizi rilevati su un immobile siano più rilevanti stanti le aspettative della maggior durata dell’opera.I gravi difetti sono stati dalla giurisprudenza assai estesi nella loro casistica ed in concreto se il difetto attiene ad un appalto su un immobile, ne consegue quasi sempre la sua gravità, essendo attinente ad un oggetto destinato a durare.Questo è lo spirito della normativa, che proprio perché si riferisce ad un interesse generalizzato (la durata degli immobili), legittima l’amministratore ad iniziative in un lasso ben maggiore di tempo.Infatti, in questo caso, la denuncia dei vizi deve essere eseguita entro un anno dalla scoperta e l’azione va iniziata entro un anno dalla denuncia: ma qui è la novità e la differenza, il tutto (denuncia ed azione) valgono per un periodo di dieci anni dal compimento dell’opera: e quindi nello spazio di tempo ove potranno manifestarsi, proprio perché gravi e rilevanti, i vizi.Secondo la giurisprudenza sono gravi difetti “quelli che determinano un apprezzabile menomazione del bene” ovvero “ne pregiudicano in modo grave la fruizione menomandone il normale godimento ed impedendo l’utilità cui la cosa è destinata”.L’evoluzione delle sentenze in materia ha peraltro già esteso la casistica dei gravi difetti: talché, esemplificativamente, i difetti alla pavimentazione del lastrico solare, i vizi del riveitimento esterno, i difetti della canna fumaria, l’inadeguatezza ricettiva delle tubazioni pluviali o fognarie, i vizi degli infissi, la carenza dell’impianto di riscaldamento divengono gravi proprio perché attinenti ad immobili e quindi oggetti “destinati a durare”.Debbo poi precisare che la denuncia dei vizi decorre dalla “piena conoscenza degli stessi”, per cui nei casi di dubbio, è meglio attendere l’esito di una perizia (giudiziale o stragiudiziale) e poi da essa far decorrere il termine per le due azioni (biennale o decennale) invece che denunciare in forma generica apparenze di difetti che possono essere solo generiche o superficiali: posto, come detto, che dalla denuncia decorre il termine per l’azione (e, quindi, la prescrizione del diritto relativo).
Firenze, 10 Febbraio 2010Dott. Gilberto Baldazzi